Comprendre l’article 790 a bis du CGI : enjeux et stratégies pour les directions juridiques

Contexte et portée de l’article 790 a bis du cgi

Décryptage du cadre légal et des bénéficiaires

L’article 790 A bis du Code général des impôts (CGI) introduit un dispositif d’exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) pour certaines donations. Il vise principalement les donations d’argent ou d’immeubles destinés à l’acquisition, la rénovation énergétique ou la construction d’une résidence principale. Ce mécanisme s’adresse aux donataires, souvent membres de la famille du donateur, sous réserve du respect d’un lien de parenté défini par la loi et d’un plafond de montant d’exonération.

Conditions d’application et enjeux pour les directions juridiques

Pour bénéficier de l’exonération prévue par l’article bis, plusieurs conditions doivent être réunies :

• La donation doit être réalisée par acte notarié ou sous seing privé, selon la nature du bien transmis (argent ou immeuble).
• L’utilisation des fonds ou du bien doit être affectée à l’acquisition d’un immeuble neuf, à la rénovation énergétique d’un logement existant ou à la construction d’une habitation principale en état futur d’achèvement.
• La date de la donation et celle de l’acquisition ou des travaux doivent respecter les délais fixés par le texte.
• Le donataire doit s’engager à affecter le bien à son usage d’habitation principale.

La portée de ce dispositif, précisée par le BOI-ENR-DMTG-10-20-40, implique une vigilance accrue sur la conformité des actes et la documentation des opérations. Les directions juridiques doivent ainsi anticiper les risques liés à la qualification des donations et à la preuve de l’affectation des sommes ou des immeubles.

Articulation avec la stratégie patrimoniale et fiscale

L’exonération temporaire offerte par l’article 790 A bis CGI s’inscrit dans une logique d’optimisation patrimoniale, tout en imposant une gestion rigoureuse des flux et des justificatifs. Les enjeux de structuration des groupes de sociétés, la gestion des risques fiscaux et la sécurisation des opérations de transmission seront approfondis dans les prochaines parties de cet article.

Pour approfondir la rédaction des actes et la sécurisation juridique des donations, consultez notre guide sur la rédaction d’actes juridiques.

Impacts sur la structuration des groupes de sociétés

Effets du dispositif sur la structuration juridique et fiscale

L’article 790 A bis du CGI introduit un dispositif d’exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) lors de la donation d’un immeuble destiné à l’habitation principale du donataire. Ce mécanisme, bien que ciblé, a des répercussions notables sur la structuration des groupes de sociétés, notamment lorsque la transmission porte sur des actifs immobiliers à usage d’habitation principale ou sur des acquisitions en état futur d’achèvement.

Choix stratégiques pour la gestion des donations immobilières

Pour les directions juridiques, il s’agit d’anticiper les conséquences de l’application de l’article bis sur la gestion patrimoniale et la gouvernance des sociétés. Plusieurs paramètres doivent être analysés :

• Nature de l’immeuble : L’exonération concerne uniquement les donations portant sur un bien à usage d’habitation principale, ce qui exclut les actifs à usage professionnel ou mixte.
• Date et modalités de l’acte : La donation doit être réalisée par acte authentique, et la condition d’usage d’habitation principale doit être respectée par le donataire dans les délais prévus par l’article.
• Montant de l’exonération : Le plafond fixé par le dispositif impose une réflexion sur la valorisation de l’immeuble et la répartition des donations entre les membres d’un même groupe familial ou entre sociétés liées.
• Lien de parenté : Le bénéfice de l’exonération dépend du lien de parenté entre donateur et donataire, ce qui peut influencer la structuration des holdings familiales ou la gestion des participations croisées.

Intégration des travaux de rénovation énergétique

Le dispositif prévoit également des conditions spécifiques en matière de travaux de rénovation énergétique, notamment pour les immeubles anciens. Les directions juridiques doivent s’assurer que les engagements de travaux sont respectés dans les délais, sous peine de remise en cause de l’exonération DMTG. Cela implique une coordination étroite avec les équipes opérationnelles et une veille sur l’évolution des textes (notamment BOI-ENR-DMTG-10-20-40).

Risques et arbitrages dans la structuration des opérations

La structuration des groupes de sociétés doit intégrer ces nouvelles contraintes, en particulier lors de la transmission d’immeubles en état futur d’achèvement ou lors d’acquisitions destinées à la résidence principale de certains dirigeants ou salariés. Les arbitrages entre donation en pleine propriété, démembrement de propriété ou constitution de sociétés civiles immobilières (SCI) doivent être réévalués à la lumière de l’article 790 A bis du CGI.

Pour approfondir la rédaction et l’analyse juridique des actes de transmission, il peut être utile de consulter des ressources sur la rédaction de commentaires d’arrêt en droit administratif, afin de sécuriser les pratiques et anticiper les éventuels contentieux.

Gestion des risques fiscaux pour les directions juridiques

Maîtriser les risques liés à l’exonération et à la structuration patrimoniale

L’application de l’article 790 a bis du CGI soulève plusieurs enjeux pour les directions juridiques, notamment en matière de gestion des risques fiscaux. Le dispositif d’exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) lors d’une donation d’immeuble ou d’argent destiné à l’acquisition ou à la rénovation énergétique d’une résidence principale impose une vigilance accrue sur la conformité des opérations.

• Respect des conditions d’exonération : La donation doit être réalisée par acte authentique et respecter les montants prévus par l’article bis. La qualité de donateur et de donataire, le lien de parenté, ainsi que la destination de l’immeuble (usage d’habitation principale) sont des critères essentiels pour bénéficier de l’exonération DMTG.
• Contrôle de l’affectation des fonds : L’administration fiscale vérifie que les sommes données sont effectivement utilisées pour l’acquisition d’un immeuble neuf, en état futur d’achèvement ou pour des travaux de rénovation énergétique, conformément au dispositif. La traçabilité des flux financiers et la justification des dépenses sont donc primordiales.
• Gestion du calendrier : La date de la donation et celle de l’acquisition ou des travaux doivent être cohérentes avec les délais fixés par le CGI art 790 a bis. Un décalage peut remettre en cause l’exonération temporaire.

Anticiper les contrôles et sécuriser les pratiques internes

Pour limiter les risques de redressement, il est recommandé de mettre en place des procédures internes robustes :

• Archivage systématique des actes de donation et des justificatifs d’acquisition ou de travaux de rénovation énergétique
• Vérification régulière de la conformité des opérations avec les exigences du BOI ENR DMTG
• Suivi du respect de l’usage d’habitation principale par le donataire, notamment en cas de changement de résidence ou de revente anticipée

La collaboration entre les équipes juridiques, fiscales et opérationnelles est essentielle pour anticiper les évolutions du dispositif et adapter les pratiques. L’utilisation d’outils de gestion adaptés, comme le crédit-bail pour optimiser la gestion des logiciels d’entreprise, peut également contribuer à renforcer la traçabilité et la sécurisation des opérations.

Optimisation patrimoniale et stratégies d’entreprise

Optimiser la transmission grâce à l’exonération temporaire

L’article 790 A bis du CGI offre un dispositif d’exonération dmtg particulièrement attractif pour les donations d’immeuble ou de somme d’argent destinées à l’acquisition ou à la rénovation d’une résidence principale. Cette mesure vise à encourager l’accession à la propriété, notamment dans le contexte de l’habitation principale ou de l’acquisition en état futur d’achèvement.

• Montant de l’exonération : Le montant exoneration prévu par l’article bis cgi est plafonné et dépend du lien parente entre donateur et donataire. Il s’applique sous conditions strictes de date et d’usage habitation.
• Nature des biens concernés : Sont éligibles les donations d’argent pour l’acquisition immeuble, ainsi que les donations d’immeuble destinées à l’usage de residence principale du donataire.
• Travaux de rénovation : L’exonération temporaire s’étend aux travaux renovation énergétique, sous réserve que l’acte de donation précise l’affectation des fonds et que les travaux soient réalisés dans les délais prévus article.

Stratégies patrimoniales pour les groupes de sociétés

Pour les directions juridiques, l’optimisation patrimoniale passe par une analyse fine du dispositif et de ses conditions d’application. L’utilisation judicieuse de la donation, en tenant compte de la date de l’acte, du titre de propriété et de la résidence principale, permet de sécuriser la transmission tout en bénéficiant de l’exonération dmtg.

Il est essentiel d’anticiper les opérations de transmission au sein des groupes, notamment lors de l’acquisition immeuble en état futur d’achèvement ou de la rénovation énergétique d’un bien destiné à l’habitation principale. Le recours à l’article cgi art 790 a bis doit être documenté, avec une attention particulière portée à la preuve de l’affectation des fonds et au respect des conditions d’usage habitation.

• Vérifier la conformité des donations avec le dispositif légal
• Documenter chaque étape : acte, montant, usage, travaux
• Contrôler le respect du délai entre la donation et l’acquisition ou la rénovation

La coordination avec les conseils fiscaux et la veille sur les évolutions du boi enr dmtg sont recommandées pour sécuriser les pratiques et anticiper les éventuels contrôles de l’administration fiscale.

Points de vigilance lors des opérations de transmission

Risques liés à la qualification de la résidence principale et à l’usage d’habitation

La transmission d’un immeuble sous le régime de l’article 790 a bis du CGI suppose que le bien soit affecté à l’usage d’habitation principale du donataire. Cette condition, qui ouvre droit à l’exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit (DMTG), doit être strictement respectée. Toute remise en cause de la qualité de résidence principale, notamment en cas de location ou de changement d’usage, expose à la perte du bénéfice du dispositif et à un rappel d’impôt.

Importance de la date et de la nature de l’acte de donation

L’acte doit mentionner explicitement l’affectation à la résidence principale et le respect des conditions prévues par l’article bis du CGI. La date de la donation est déterminante pour apprécier l’éligibilité à l’exonération, notamment en cas d’acquisition en état futur d’achèvement ou de travaux de rénovation énergétique. Les directions juridiques doivent s’assurer que toutes les mentions obligatoires figurent dans l’acte et que le montant de l’exonération est correctement calculé selon le lien de parenté entre donateur et donataire.

Suivi des travaux et contrôle de la conformité

En cas de donation portant sur un immeuble en cours de rénovation ou d’acquisition en état futur d’achèvement, la réalisation effective des travaux de rénovation énergétique ou d’achèvement est un point de vigilance majeur. Le respect des délais et la conformité aux exigences du dispositif doivent être documentés pour éviter toute remise en cause ultérieure par l’administration fiscale. Un suivi rigoureux des justificatifs et des attestations est recommandé.

Gestion des montants et cumul des donations

Le montant de l’exonération dmtg est plafonné et ne peut être cumulé indéfiniment. Les directions juridiques doivent veiller à la bonne gestion des donations successives, en tenant compte des abattements déjà utilisés et des règles spécifiques du cgi art 790 a bis. La transparence dans la communication avec les donateurs et donataires est essentielle pour éviter tout risque de dépassement ou de mauvaise application du dispositif.

Dialogue avec l’administration fiscale et sécurisation des pratiques

Renforcer la transparence et la traçabilité des opérations

Pour sécuriser les pratiques liées à l’article 790 A bis du CGI, il est essentiel d’adopter une démarche proactive dans le dialogue avec l’administration fiscale. Les directions juridiques doivent veiller à la parfaite documentation de chaque étape de la donation, qu’il s’agisse d’un immeuble destiné à l’habitation principale, d’une acquisition en état futur d’achèvement ou de travaux de rénovation énergétique. La traçabilité des flux financiers (montant, date, usage de l’argent) et la justification du respect des conditions du dispositif (usage d’habitation principale, lien de parenté entre donateur et donataire, respect du plafond d’exonération temporaire) sont des points de vigilance majeurs. L’acte de donation doit mentionner explicitement les références à l’article bis du CGI et préciser les modalités d’acquisition de l’immeuble ou de réalisation des travaux.

Anticiper les contrôles et sécuriser l’exonération DMTG

L’administration fiscale peut demander à tout moment des justificatifs concernant la résidence principale du donataire, la nature des travaux de rénovation, ou encore la conformité de l’opération avec les conditions prévues par l’article. Pour limiter les risques de remise en cause de l’exonération DMTG, il est recommandé de :

• Conserver tous les justificatifs relatifs à l’acquisition de l’immeuble ou à la réalisation des travaux (factures, attestations de fin de travaux, preuves d’usage en habitation principale, etc.)
• Vérifier la cohérence entre l’acte de donation, le dispositif légal et les pratiques internes
• Mettre à jour régulièrement la veille juridique sur les évolutions du BOI ENR DMTG et des commentaires administratifs

Favoriser un dialogue constructif avec l’administration

En cas de doute sur l’interprétation d’un point précis (par exemple, la notion de résidence principale ou la date d’acquisition en état futur d’achèvement), il peut être pertinent de solliciter un rescrit fiscal. Cette démarche permet d’obtenir une position officielle de l’administration et de sécuriser l’application du dispositif d’exonération. Enfin, une communication transparente avec les parties prenantes (donateur, donataire, notaires) et une anticipation des points de blocage potentiels contribuent à limiter les risques de contentieux et à garantir la conformité des opérations avec l’article 790 A bis du CGI.